Notre mode d’évaluation des propriétés résidentielles

Cinq facteurs clés qui affectent la valeur de votre propriété

1. L’âge des bâtiments sur la propriété

La valeur de votre propriété est influencée par l’âge de votre maison et des autres structures. Bien que la maison puisse avoir été construite au cours d’une année donnée (définie comme « l’année réelle »), des rénovations ou des ajouts importants peuvent modifier l’année effective de sa construction.

2. La superficie totale de la surface habitable

Nous mesurons l’extérieur de votre maison pour déterminer la superficie totale de l’intérieur du bâtiment. Cela n’inclut pas :

• votre sous-sol
• votre terrasse
• votre porche
• votre garage

Si vous disposez d’une pièce ouverte sur le deuxième étage, la zone de l'espace ouvert est incluse avec la zone du deuxième étage.

Si vous avez plus de deux étages, l’évaluation comprendra le troisième étage et les étages supérieurs sur la base des mesures extérieures de la maison et des mesures intérieures, si elles sont disponibles.

3. L’emplacement de votre propriété

Le voisinage et la zone de marché de votre maison ont une incidence sur ce que les autres seraient prêts à payer si vous la vendiez.

Zone de marché

Votre zone de marché est influencée par les mêmes facteurs qui influencent les zones de marché semblables à la vôtre. Nous utilisons quatre zones de marché pour développer nos évaluations.

• Une zone de marché urbaine est une ville ou un regroupement de petites villes.
• Une zone de marché rurale est une petite ville ou un village.
• Une zone de marché riveraine est affectée par l’accès à l’eau. Les maisons dans une telle zone sont généralement saisonnières ou récréatives, ou vous pourriez y résider toute l’année.
• Une zone de marché de condominium est un ensemble de condominiums dans un immeuble de grande hauteur ou des maisons en rangée.
  • Grands centres urbains : Nous analysons les immeubles en copropriété dans les zones urbaines comme s’il s’agissait de communautés distinctes, indépendantes les unes des autres.
  • Plus petits centres urbains ou centres ruraux : Les immeubles en copropriété dans ces zones sont regroupés, et nous apportons des rajustements en fonction de leur architecture ou leur style.

Voisinage géographique

Les voisinages ont tendance à refléter une combinaison d’influences, et les gens choisissent de vivre dans une zone donnée sur la base d’un attrait similaire. Par exemple, les personnes ayant un certain revenu qui veulent plus d’espace peuvent choisir de vivre dans des lots ou des maisons de banlieue ou de campagne, tandis que les personnes ayant le même revenu qui veulent plus d’options « dans la ville » peuvent choisir des lots ou des maisons urbains plus petits.

Sous-voisinage (voisinages homogènes)

Les voisinages homogènes sont des zones géographiques au sein d’un voisinage géographique. Ils peuvent être délimités en fonction de frontières naturelles, artificielles ou politiques, et sont établis selon l’utilisation commune du terrain et les types et l’âge des bâtiments. Pour créer les frontières des voisinages homogènes, nous nous penchons sur les plans des services municipaux et les plans de zonage de la municipalité et nous examinons :

• les frontières naturelles (p. ex., ravins, topographie, rues principales)
• les frontières politiques (p. ex., quartiers, bureaux de vote, circonscriptions électorales)
• la similitude des habitations (p. ex., qualité, âge, type d’habitations)
• la similitude dans la disponibilité des installations municipales (p. ex., égouts, eau, électricité)
• la similitude de l’environnement physique (p. ex., accès au transport en commun, proximité des écoles, des bibliothèques, des parcs, de centres commerciaux)
• le caractère historique (p. ex., voisinages classés comme patrimoine historique)
• l’attrait
• la similitude des stades de stabilité, de croissance ou de déclin
• la similitude de la qualité marchande
• la similitude du zonage

Les voisinages sont dynamiques et possèdent leur propre cycle de vie (c.-à-d. périodes de croissance, de stabilité, de déclin et de revitalisation). Nous révisons et mettons continuellement à jour nos renseignements afin de refléter les changements qui affectent le voisinage, comme les changements de zonages municipaux ou l’émergence d’usages ou d’aménagements incompatibles.

4. Les dimensions de votre lot

Nous calculons la superficie de votre lot en multipliant la façade par la profondeur. Nous prenons ces mesures dans la description juridique de la propriété dans un ou plusieurs des documents suivants :

• Registre parcellaire du bureau d’enregistrement des titres de biens-fonds
• Affidavit des droits de cession immobilière
• Déclarations de taxe sur les transferts fonciers du bureau des titres fonciers

Mesures réelles et mesures effectives

La façade réelle et la profondeur réelle sont ordinairement décrites sur un levé autorisé. Elles sont multipliées pour décrire la superficie, et ces trois mesures sont généralement utilisées pour décrire la taille des lots résidentiels dans une communauté urbaine non riveraine.

Votre parcelle peut inclure :

• Superficie cédée ou totale du lot.
• Les zones inondées et non inondées.
• Les plans d’eau (terrain submergé).

Façade réelle :

• La façade est la partie du lot qui est adjacente à la route (située directement à côté).
• Si la route adjacente à la façade est de forme courbe, l’arc est mesuré.
• Si la propriété est en parcelle d’angle, le côté le plus court ou le côté du lot où l’adresse est apposée correspond à la façade.

Profondeur réelle :

• La profondeur est normalement la distance entre la limite avant du lot et celle arrière.
• Si les profondeurs opposées du lot (c’est-à-dire les limites latérales) ne sont pas exactement égales, la profondeur ne sera habituellement pas indiquée sur l’avis d’évaluation.

Superficie réelle :

• La dimension du lot est décrite en acres ou en pieds carrés.

Façade effective, profondeur effective et superficie effective :

Lorsque la forme de votre propriété est irrégulière, nous calculons la façade effective et la profondeur effective pour pouvoir comparer votre lot à un lot de dimensions normalisées.

Comment nous calculons la façade effective et la profondeur effective

• La façade effective est calculée en établissant la moyenne de la façade et de la ligne à l’arrière du lot.
• La profondeur effective est calculée en faisant la moyenne des lignes latérales.
• Nous calculons les dimensions effectives du lot en multipliant la façade effective par la profondeur effective.

Exemple no 1

Exemple no 2

Exemple no 3

Exemple no 4

Unités de mesure

La SEFM mesure les sites en acres (A) ou en pieds carrés (f).

Remarque : Dans les zones rurales, le terrain est mesuré en acres, ce qui rend inutile le calcul de la façade et de la profondeur effectives.

5. La qualité de la construction

La qualité de la construction de votre maison dépend des matériaux, de l’architecture et de la qualité du travail utilisé pour la construire. Comme les normes et les codes du bâtiment ont changé au fil des ans, nous disposons de différentes méthodologies pour désigner les différents niveaux de qualité.

Classes de qualité

Il existe 17 classes complètes ou demi-classes de qualité. Elles vont de la classe 1, la plus basse, à la classe 10, qui décrit la qualité la plus élevée. La classe 6 représente la norme de construction commune à la date où une maison a été construite.

Nous utilisons les demi-classes lorsque les principales structures répondent aux normes d’une classe de qualité donnée et à certaines des normes d’une classe de qualité supérieure.

Classe de qualité 1

Description générale

• Plan d’étage rectangulaire simple.
• Ni fondation ni sous-sol.
• Finis intérieurs et extérieurs de qualité minimale.
• Aucun mur intérieur ni plafond.
• En règle générale, une chambre et aucune séparation.

Extérieur

• D’ordinaire, des revêtements en bois de qualité utilitaire.
• La toiture est en rouleau asphalté.

Intérieur

• Menuiserie préfabriquée et peinture de qualité utilitaire
• D’ordinaire, des planchers peints
• Servitude et prises électriques minimales
• Aucune cuisine
• Aucun garde-robe

Salles de bains

• Aucune salle de bains

Classe de qualité 2

Description générale

• Plan d’étage rectangulaire simple
• Bâti sur des piliers de maçonnerie ou sur une fondation de poteaux en bois
• Aucun sous-sol
• Aucun mur intérieur ni plafond
• Finis intérieurs et extérieurs de qualité minimale

Extérieur

• D’ordinaire, des revêtements en bois de qualité utilitaire, en amiante ou en Insulbrick.
• La toiture est d’ordinaire en bardeaux d’asphalte ou en rouleau asphalté de qualité inférieure.

Intérieur

• Matériaux peints de qualité utilitaire
• Servitude et prises électriques minimales
• Aucun garde-robe

Salles de bains

• Aucune salle de bains

Classe de qualité 3

Description générale

• Plan d’étage rectangulaire ou carré simple
• Bâti sur des piliers de maçonnerie
• Aucun sous-sol
• Finis intérieurs et extérieurs de qualité minimale
• Petites chambres avec séparations minimales
• En règle générale, construction avec les matériaux disponibles les plus économiques

Extérieur

• Les revêtements sont d’ordinaire en bois de qualité utilitaire, en vinyle, en amiante ou en parements Insulbrick.
• La toiture est d’ordinaire en bardeaux d’asphalte ou en rouleau asphalté de qualité inférieure.

Intérieur

• Finis et matériaux de qualité utilitaire.
• Les murs sont revêtus et les plafonds garnis de panneaux de fibre à l’ancienne mode ou de cloisons sèches de qualité inférieure et en règle générale, ils ne sont pas isolés.
• Les revêtements de sol sont en règle générale faits de linoléum, de carreaux en amiante ou en vinyle, ou de bois de résineux.
• Les armoires sont en contreplaqué peint ou en bois de résineux peu coûteux, avec des revêtements de comptoir laminés en plastique de qualité inférieure.
• Servitude et prises électriques minimales.
• Aucun placard ou un ou des placards très petits.

Salles de bains

• Aucune salle de bains ou une seule de qualité minimale.

Classe de qualité 4

Description générale

• Plan d’étage simple
• Si la fondation existe, elle est d’ordinaire constituée de blocs, mais peut également être formée de poteaux et de piliers
• Finis intérieurs et extérieurs de qualité minimale
• De petites chambres sans couloir et des séparations minimales

Extérieur

• Des revêtements en bois, en vinyle, en amiante, en aluminium, en stuc ou en Insulbrick.
• La toiture est d’ordinaire en bardeaux d’asphalte ou en rouleau asphalté de qualité inférieure.

Intérieur

• Finis et matériaux de qualité inférieure.
• Les murs sont d’ordinaire en lambris, en cloisons sèches ou en carreaux insonorisants cloués.
• Les revêtements de sol sont en linoléum de qualité inférieure, en tapis doublé de caoutchouc ou en carreaux d’amiante ou de vinyle, ou encore en bois de résineux.
• Les armoires sont en contreplaqué peint ou en bois de résineux peu coûteux, avec des revêtements de comptoir laminés en plastique.
• Servitude et prises électriques minimales. Aucun placard ou des placards très petits.

Salles de bains

• D’ordinaire, une salle de bains

Classe de qualité 5

Description générale

• Plan d’étage simple avec finis intérieurs et extérieurs de qualité minimale
• Modèle de conception de base
• Les chambres ont tendance à être petites et sont reliées par un étroit couloir
• Peut avoir un sous-sol ou un vide sanitaire

Extérieur

• Des revêtements en bois, en vinyle, en amiante, en aluminium, en stuc ou en Insulbrick, et construction avec blocs.
• L’extérieur peut avoir des avant-toits étroits.
• Certaines maisons ont un parement de briques sur la façade et des élévations à l’arrière.
• La toiture est d’ordinaire en bardeaux d’asphalte de qualité inférieure à standard.

Intérieur

• Matériaux de qualité de base avec finis peu nombreux et peu ou pas d’ornementation
• Les murs sont d’ordinaire en lambris, en cloisons sèches ou en carreaux insonorisants
• Les revêtements de sol sont en règle générale faits de linoléum, de carreaux en vinyle ou de bois de résineux de qualité inférieure
• Les armoires sont peu coûteuses avec des revêtements de comptoir laminés de qualité inférieure
• Placards en nombre limité

Salles de bains

• D’ordinaire, une salle de bains

Classe de qualité 6

Description générale

• Modèle de conception moyen avec finition rudimentaire, et portes et fenêtres appropriées.
• Matériaux et finesse d’exécution de qualité moyenne démontrés par les caractéristiques et les finis intérieurs et extérieurs.

Extérieur

• Revêtements en brique, en bois, en vinyle, en aluminium ou en stuc.
• Portes et fenêtres de qualité moyenne avec garnitures appropriées.
• La toiture est d’ordinaire en bardeaux d’asphalte standard.

Intérieur

• Finis et matériaux de qualité standard.
• Les murs sont d’ordinaire en cloisons sèches, en plâtre ou en lambris.
• Le revêtement de sol est un tapis grande largeur, un parquet, un linoléum, des carreaux en vinyle ou du bois de feuillus en bandes de qualité standard.
• Les carreaux de céramique standard sont parfois utilisés sur de petites zones.
• Les plafonds consistent habituellement en cloisons sèches, en plâtre ou en carreaux insonorisants.
• Les armoires sont de qualité standard. Armoires et espaces de placard appropriés.

Salles de bains

• Une à deux salles de bains complètes, ou une salle de bains complète et une demi-salle de bains. Matériaux de qualité moyenne.

Classe de qualité 7

Description générale

• Matériaux et finesse d’exécution de qualité, en règle générale, plus élevée que les autres classes standard.
• Caractéristiques personnalisées supplémentaires.
• Modèle et plan d’étage plus diversifiés pour l’essentiel.
• Certaines caractéristiques architecturales extérieures.

Extérieur

• Revêtements en cèdre, en aluminium, en vinyle, en stuc ou en briques.
• Éventuellement des lignes de toit multiples, de larges soffites et bordures de toit en aluminium, fenêtres panoramiques ou en baie.

Intérieur

• Matériaux de qualité et finis supérieurs à la moyenne
• Plan d’étage fonctionnel
• Le revêtement de sol comporte, en règle générale, un tapis grande largeur, un linoléum, des carreaux en vinyle ou du bois de feuillus de bonne qualité
• Les carreaux de céramique sont parfois utilisés dans la cuisine, la salle de bains et les entrées
• Il est possible de trouver des plafonds cathédrale dans certaines zones
• La cuisine peut comporter un petit îlot
• Armoires de bonne qualité
• Éventuellement, des étagères intégrées, des lambris d’appui et de grands placards dans les chambres à coucher
• La chambre principale peut comporter une pièce-penderie

Salles de bains

• D’ordinaire, deux salles de bains complètes (l’une est habituellement une salle de bains communicante) et une demi-salle de bains.

Classe de qualité 8

Description générale

• Maison sur mesure, de conception architecturale
• Matériaux et finesse d’exécution de bonne qualité utilisés dans l’ensemble de l’ouvrage
• Plan d’étage fonctionnel
• Attention particulière portée aux détails sur les finis tant intérieurs qu’extérieurs
• Intérieurs et placards spacieux
• Séparation accrue des pièces d’habitation et des locaux destinés au sommeil

Extérieur

• D’ordinaire, de la brique, de la pierre, du stuc ou des revêtements en combinaisons diverses
• La toiture est ordinairement faite de bardeaux en cèdre ou de bardeaux de fente en cèdre, de carreaux en argile, ou de bardeaux en asphalte de bonne qualité
• L’entrée sur la façade peut comporter une ou des portes surdimensionnées avec linteau ou lanterneau(x)
• Lignes de toit multiples
• Portes et fenêtres de qualité supérieure à la moyenne ou conçues et bâties sur mesure

Intérieur

• Matériaux de qualité et finis supérieurs à la moyenne.
• Tapis grande largeur de bonne qualité, bois de feuillus, ardoises, marbre ou carreaux de céramique ou de carrière de qualité.
• Comporte souvent des plafonds de hauteur supérieure à la moyenne, un concept ouvert, et des plafonds cathédrale ou voûtés.
• Grande(s) cage(s) d’escalier pour maisons multiniveaux.
• Une cuisine sur mesure qui comprend, en règle générale, des armoires en bois de feuillus, des comptoirs en marbre ou en granit et un grand îlot avec parfois des installations de plomberie.
• La chambre principale a d’ordinaire des places assises, une grande salle de bains communicante et une ou des pièces-penderies.
• Peut comporter des éléments encastrables, des lambris d’appui ou des finis en panneaux de bois.
• Peut avoir un ou des solariums, un ou des salons ou un ou des coins-détente.

Salles de bains

• D’ordinaire, une salle de bains communicante, deux salles de bains communes et une demi-salle de bains.
• La salle de bains principale comporte habituellement un degré de finition plus élevé que les autres salles de bains.
• On trouve des meubles-lavabos de bonne qualité dans l’ensemble de la propriété.

Classe de qualité 9

Description générale

• Matériaux et finesse d’exécution de qualité élevée utilisés dans l’ensemble de l’ouvrage.
• Conçu sur mesure architecturale et selon les spécifications du propriétaire.
• Attention particulière portée aux finis tant intérieurs qu’extérieurs.

Extérieur

• D’ordinaire, des briques, des pierres, de la chaux ou du stuc de bonne qualité.
• La toiture est constituée de bardeaux en cèdre ou de bardeaux de fente en cèdre, d’ardoises ou de carreaux en argile avec solins en cuivre, de tuyaux de descente des eaux pluviales et d’avant-toits.
• La toiture comporte souvent des niveaux multiples assortis de caractéristiques architecturales.
• Fenêtres surdimensionnées sur mesure.
• Entrée faite sur mesure avec une ou des portes surdimensionnées.
• Garnitures et moulures ornementales.

Intérieur

• Matériaux et finis de qualité supérieure.
• Tapis grande largeur de bonne qualité, bois de feuillus, ardoises, marbre, carreaux de céramique, de carrière ou en mosaïque de qualité.
• Des plafonds de hauteur supérieure à la moyenne, un concept ouvert, et des plafonds cathédrale ou voûtés.
• Grande(s) cage(s) d’escalier pour maisons multiniveaux.
• Caractéristiques et cantonnières intégrées.
• Intérieurs spacieux avec chambres à usage précis, telles qu’une bibliothèque, un gymnase ou une pièce pour cinéma.
• Une cuisine sur mesure, conçue de manière particulière, qui comprend, en règle générale, de nombreuses armoires en bois de feuillus et de nombreux éléments encastrés.
• Les revêtements de comptoir sont, en règle générale, en granit ou en marbre de qualité supérieure.
• La cuisine comprend un îlot fait sur mesure.
• Les chambres ont en règle générale des places assises, une grande salle de bains communicante et une ou des grandes pièces-penderies.

Salles de bains

• D’ordinaire, plus d’une salle de bains communicante, une ou plus d’une salle de bains complète et une ou plus d’une demi-salle de bains.
• Armoires et accessoires de qualité supérieure, conçus sur mesure.

Classe de qualité 10

Description générale

• Conçu sur mesure architecturale et selon les spécifications du propriétaire.
• Matériaux et finesse d’exécution de la qualité la plus élevée avec une finition exceptionnelle dans l’ensemble de l’ouvrage.

Extérieur

• D’ordinaire, les pierres, la chaux ou les briques de la qualité la plus élevée.
• La toiture est constituée de bardeaux en cèdre ou de bardeaux de fente en cèdre, d’ardoises ou de carreaux en argile avec solins en cuivre, de tuyaux de descente des eaux pluviales et d’avant-toits.
• La toiture comporte habituellement des niveaux multiples assortis de caractéristiques architecturales. Fenêtres surdimensionnées sur mesure.
• Entrée conçue de manière architecturale avec une ou des portes surdimensionnées de finition exquise.
• Garnitures et moulures ornementales.

Intérieur

• Matériaux et finis de qualité exceptionnelle utilisés dans l’ensemble de l’ouvrage.
• Tapis grande largeur, bois de feuillus, ardoises, marbre ou carreaux de céramique, de carrière ou en mosaïque de qualité qui reflètent les revêtements de sol de la qualité la plus élevée.
• D’ordinaire, des plafonds de hauteur supérieure à la moyenne, un concept ouvert, et des plafonds cathédrale ou voûtés.
• Grande(s) cage(s) d’escalier pour maisons multiniveaux.
• Caractéristiques intégrées. Intérieurs spacieux avec chambres à usage précis.
• Cuisine de gastronome conçue sur mesure, avec de nombreuses armoires en bois de feuillus et des caractéristiques intégrées.
• Les revêtements de comptoir sont, en règle générale, en granit ou en marbre de qualité supérieure.
• La cuisine comprend un îlot fait sur mesure.
• Les chambres ont en règle générale des places assises, une grande salle de bains communicante et une ou des grandes pièces-penderies.

Salles de bains

• D’ordinaire, plus d’une salle de bains communicante luxueuse, de nombreuses salles de bains complètes et demi-salles de bains supplémentaires.
• Armoires et accessoires de qualité supérieure, conçus sur mesure.

Autres facteurs qui peuvent affecter votre évaluation

Nous classons toutes les structures qui existent sur votre propriété en leur attribuant des codes qui décrivent la conception ou le type de structure et ses caractéristiques.

Les codes pour les structures résidentielles décrivent le type de structure principale (généralement, votre maison) et toute structure secondaire, telle qu’un garage ou une piscine creusée.

• REMARQUE : Les structures secondaires sont évaluées à un taux par pied carré ou à un rajustement forfaitaire basé sur le type de chaque structure.

Les caractéristiques du site résidentiel décrivent les détails particuliers du site, par exemple s’il y a une voie ferrée ou un terrain de sport à proximité, ou comment est la circulation routière dans la région.

Les caractéristiques des structures résidentielles décrivent des détails clés concernant votre maison, par exemple le nombre de salles de bains, ou si vous avez l’air conditionné central ou un sous-sol fini.

Inspections immobilières de votre maison

Aperçu

Les inspections en personne nous aident à nous assurer que nous disposons de renseignements à jour sur votre maison et que notre évaluation de sa valeur est aussi exacte que possible. Nous pouvons envoyer un inspecteur immobilier à votre maison dans les conditions suivantes :

• Un permis de construction a été délivré par votre municipalité parce que votre maison est nouvellement construite ou a subi des rénovations ou des ajouts.
• Un examen des ventes est effectué parce que vous avez récemment acheté votre propriété résidentielle.
• Nous effectuons une inspection du voisinage, c’est-à-dire que nous inspectons toutes les maisons dans un quartier. Cela se produit lorsque :
  • De nombreuses ventes ont été conclues, et les prix de vente sont plus élevés ou plus bas que les évaluations actuelles.
  • Nous n’avons pas inspecté ce voisinage depuis de nombreuses années.
  • Nous avons reçu un nombre élevé de demandes de réexamen ou d’appels auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière dans le voisinage.
  • Le quartier est en transition.
• Vous avez présenté une demande de réexamen.
• Vous avez déposé un appel auprès de la Commission de révision de l’évaluation foncière.

La visite d’inspection immobilière

Si notre inspecteur a accès à votre propriété et que nos dossiers correspondent aux observations de l’inspecteur, vous n’avez rien d’autre à faire. Si l’inspecteur a des questions, il prendra contact avec vous.

Si vous n’êtes pas disponible, vous ne répondez pas aux appels, au courrier ou aux avis de notre part, ou vous ne permettez pas à l’inspecteur d’entrer dans votre maison, il se peut que nous devions estimer les caractéristiques intérieures de votre maison sur la base de ce que notre inspecteur peut observer de l’extérieur.

Incidence de votre évaluation sur vos impôts fonciers

Nous fournissons les renseignements relatifs à l’évaluation de votre propriété à votre municipalité ou votre autorité taxatrice locale. Celle-ci utilise alors cette information pour calculer vos impôts fonciers.

Pour obtenir de plus amples renseignements, visitez notre page Incidence de la valeur des propriétés sur vos impôts fonciers, ou visionnez notre courte vidéo sur le mode de calcul de l’impôt foncier.