Évaluation des parcs de maisons mobiles
Lecture de votre avis d’évaluation foncière pour un parc de maisons mobiles
À titre de propriétaire en Ontario, vous recevrez un avis d'évaluation foncière pour votre propriété à tous les quatre ans, à moins qu’un changement n’ait été apporté à votre propriété. Découvrez comment lire votre avis d’évaluation foncière.
Comment votre parc de maisons mobiles est évalué
La SEFM évalue les parcs de maisons mobiles sous un seul numéro de rôle, et les occupants individuels y figurent à titre de locataires. L’évaluation de votre parc de maisons mobiles indiquera la valeur actuelle globale de toute la propriété.
Si la SEFM évalue chaque unité de logement, Les évaluations individuelles ne sont pas indiquées sur l’avis. Si vous êtes propriétaire d’une maison mobile et que vous avez besoin de renseignements sur des unités particulières, la SEFM peut les fournir si vous en faites la demande par écrit par l’intermédiaire de AboutMyProperty.
Renseignez-vous sur la lecture de votre avis d’évaluation foncière.
Méthode d’évaluation
Les parcs de maisons mobiles sont évalués au moyen de trois méthodes différentes.
La méthode du revenu est utilisée pour évaluer les sites des maisons mobiles associés au parc de maisons mobiles et le terrain commun qui est utilisé avec les sites. La SEFM utilise la méthode du revenu pour évaluer les immeubles productifs de revenue qui ont été approvisionnés avec l'objectif d'obtenir un taux de rendement des investissements comme résultat de location, les gains de capital, ou tous les deux.
La méthode du coût est employée pour évaluer les unités en référence aux ventes valides d’unités, lorsqu’elles sont disponibles, et de toute structure supplémentaire. La SEFM utilise la méthode de coût pour obtenir la valeur immobilière par estimer le coût de remplacement pour la fonctionnalité et l’utilité d’une amélioration.
La méthode de comparaison directe des prix de vente est employée dans l’évaluation de tout terrain non associé au parc de maisons mobiles, par exemple la résidence privée du propriétaire. La SEFM utilise la méthode de comparaison directe pour évaluer les terrains (et autres types de propriété) en Ontario.
1. Évaluation du terrain : La méthode du revenu
Pour déterminer le potentiel de revenu des sites de votre parc de maisons mobiles, La SEFM analyse :
- le revenu
- les dépenses
- les achats et les ventes
- le terrain, y compris les sites des maisons mobiles et les aires communes
Pour effectuer cette analyse, la SEFM demande des données précises aux propriétaires de parcs de maisons mobiles annuellement :
- les noms des locataires
- les états des résultats d’exploitation
- les renseignements sur la location
La SEFM analyse les renseignements ayant trait aux revenus et aux dépenses afin de déterminer le revenu net d’exploitation du parc. La SEFM consulte l’historique des renseignements sur les revenus et les dépenses recueillis au cours des années précédentes afin de nous assurer que les renseignements divulgués sont caractéristiques d’une année normale d’exploitation.
La SEFM détermine le revenu net d’exploitation en déduisant les frais et les dépenses ci-dessous du revenu brut potentiel :
- les frais de gestion standard
- l’inoccupation standard et la perte pour recouvrement
- l’inoccupation anormale
- les charges d’exploitation, y compris :
- les services d’approvisionnement en eau
- les salaires et la gestion
- le déneigement
- l’entretien et les réparations
- les frais juridiques
Ensuite, la SEFM divise l’estimation du revenu net d’exploitation par un taux de capitalisation approprié pour la propriété.
La valeur résultante représente la valeur du terrain utilisé par les unités, ainsi que le terrain et les structures utilisés comme aires communes, par exemple :
- les routes
- les allées piétonnières
- les installations récréatives
- la blanchisserie
- les parcs de stationnement
2. Unités individuelles et structures supplémentaires : la méthode du coût
La SEFM applique la méthode du coût pour évaluer les maisons mobiles. En collaboration avec les fabricants de maisons mobiles, la SEFM inspecte les parcs de maisons mobiles de temps à autre afin de nous assurer que les renseignements qui figurent dans nos dossiers sont exacts et à jour.
Une maison mobile est considérée d’avoir un degré de permanence ou l’intention d’être permanente si un des critères ci-dessous soient remplis :
- La maison mobile a une largeur minimale de 8 pieds, 6 pouces; ou
- La maison mobile a une largeur inférieure à 8 pieds, 6 pouces, est jouxtée par une structure fermée, comme
- un solarium
- un porche fermé
- un garage
Avec l’indication qu’une maison mobile est permanente en nature et donc évaluable, la SEFM recueille et examine les renseignements suivants :
- La présence d’une structure arrimée telle qu’un abri à voitures ou un patio.
- Des raccords permanents à des services publics tels que l’alimentation en eau et en électricité et l’élimination des déchets.
- Le triangle d’attelage ou le châssis de roulement ont été enlevés.
- L’unité a été posée sur une fondation de soutien.
Lorsque la SEFM inspecte une maison mobile, les caractéristiques clés suivantes sont prises en note :
- la marque et le modèle de l’unité
- les dimensions de l’unité
- l’âge de l’unité
- l’état de l’unité
- les types d’ajouts, tels que des patios, des porches, des chambres supplémentaires, etc.
- la présence de climatisation
En fonction des renseignements ci-dessus, la valeur de la structure est déterminée par :
- L’analyse des coûts afin d’en arriver à un coût de remplacement à l’état neuf (CRN), le coût estimé de construction d’une unité de conception, de matériaux et de fonctionnalité semblables;
- Le calcul du coût de remplacement à neuf moins amortissement (CRNMA).
- La vérification sur le CRNMA représente la valeur actuelle par l’entremise des données sur la valeur marchande.
Les structures utilisées pour gérer la propriété sont également évaluées au moyen de la méthode du coût. Cela comprend :
- les entrepôts
- les résidences pour les employés du parc
- les structures supplémentaires
3. Autre terrain : méthode de comparaison directe des prix de vente
Le terrain excédentaire, soit le terrain non utilisé dans le cadre de l’exploitation du parc pour maisons mobiles, est évalué en recourant aux taux mis au point par l’entremise de la méthode de comparaison des ventes.
Valeur actuelle
La valeur du terrain, y compris le terrain excédentaire non utilisé pour l’exploitation du parc de maisons mobiles, est ajoutée à la valeur des structures pour arriver à une valeur actuelle totale.
Une fois la valeur actuelle de la propriété établie, la valeur est répartie entre les différentes utilisations qui ont lieu dans le parc de maisons mobiles. Ce processus est appelé « partitionnement ».
Le partitionnement est effectué parce que différentes utilisations peuvent entraîner différentes catégories de propriété.
Exemple :
- Un parc de maisons mobiles a une valeur actuelle totale de 500 000 $.
- Il y a un magasin autonome. La valeur du magasin et du terrain nécessaire à son exploitation est de 100 000 $.
- Le reste de la valeur (400 000 $) est attribuable à l’exploitation du parc de maisons mobiles.
- La valeur actuelle du parc de maisons mobiles, à savoir 400 000 $, est donc incluse dans la catégorie des propriétés résidentielles.
- La valeur actuelle du magasin autonome, à savoir 100 000 $, est donc incluse dans la catégorie des propriétés commerciales.
Présentation de votre Déclaration des revenus et des dépenses de propriété
En présentant votre Déclaration des revenus et des dépenses de propriété, vous nous aidez à nous assurer que la valeur de votre propriété est basée sur des renseignements à jour et exacts.
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