Évaluation des propriétés à bail viager
Le bail viager consiste à acheter le droit d'occuper un logement appartenant à une autre partie pendant une période déterminée. Il peut s'agir
- pour toute la durée de votre vie
- pour une durée déterminée de 49 ou 99 ans
En Ontario, d'autres termes sont utilisés pour décrire ces accords :
- domaine viager
- bail viager
- bail d'habitation
Les conditions suivantes s'appliquent à tous les contrats de location :
- Le promoteur reste propriétaire de l'ensemble et des logements individuels.
- L'acheteur d'une unité à bail viager paie les frais d'entretien mensuels pour couvrir l'administration, l'aménagement paysager, les services publics, le fonds de réserve, l'assurance du bâtiment et les taxes foncières.
- À la fin de la période d'occupation, le bail de l'unité peut être revendu à sa valeur marchande. Les conditions de vente et de revente sont détaillées dans l'accord conclu entre la société promotrice et l'occupant du logement.
Les cinq principaux types de modèles économiques de bail viager sont les suivants :
- solde nul
- solde dégressif
- valeur fixe
- basé sur un indice
- valeur marchande
La plupart des projets de baux viagers en Ontario suivent le modèle de la « valeur marchande ». L'acheteur paie la totalité de la « valeur marchande » pour le droit d'occuper l'unité à bail viager.
À la fin de l'occupation, le résident ou ses ayants droit vendent l'unité à bail viager au prix de la « valeur marchande » à ce moment-là.
Comment votre propriété à bail viager est évaluée
D’ordinaire, nous évaluons les ensembles résidentiels à bail viager sous un seul numéro de rôle, et la société promotrice y est citée comme propriétaire. Les occupants individuels du bail viager figurent à titre de locataires.
Si vous n’êtes pas sûr que votre propriété est considérée comme étant une propriété à bail viager, poursuivez votre lecture pour apprendre ce qui fait qu’une propriété est à bail viager.
La principale méthode utilisée pour établir l'évaluation de la valeur actuelle des biens en viager est l'approche par comparaison directe. Cette approche permet d'estimer la valeur d'un projet de bail viager sur la base des ventes d'unités ou de types de suites similaires au sein d'une communauté de baux viagers.
Les catégories suivantes de sources de ventes sont utilisées ( en ordre de préférence) :
- Ventes du projet de location viagère en question.
- Ventes d'un projet de location viagère comparable.
- Ventes d'un complexe de condominiums comparable.
Additionellement:
- Dans le but de créer un inventaire des ventes pour chaque ensemble résidentiel, nous envoyons des questionnaires sur les ventes qui demandent des renseignements relatifs à tous les logements ou types d’appartements qui ont été vendus dans l’ensemble résidentiel au cours d’une période donnée.
- La SEFM sélectionne ensuite un ou plusieurs projets de propriétés à bail viager ou d’habitation en copropriété semblable au projet à bail viager en ce qui concerne les éléments suivants :
- Le type de structure(s) – Maison en rangée, sans ascenseur ou immeuble de grande hauteur.
- L’emplacement Devrait être à proximité du projet de propriétés à bail viager.
- L’âge et l’état
- Le nombre total de logements
- La superficie en pieds carrés des types de logements
- Les commodités
- La valeur totale de tous les logements du complexe ou de l’ensemble résidentiel fait l’objet d’un rajustement à la baisse.
- Ce rajustement est nécessaire pour compenser l’ensemble des services ou les services autres que des biens réels qui peuvent être offerts dans le contrat de vente, mais qui ne sont pas, en règle générale, considérés comme faisant partie de la propriété à des fins d’évaluation.
Dans les ensembles résidentiels où il n’existe aucun renseignement sur les ventes, nous utilisons les ventes d’un projet comparable ou d’un complexe d’habitation en copropriété.
Des rajustements peuvent également être nécessaires pour prendre en compte les différences de commodités, d’emplacement et d’autres facteurs dont on sait qu’ils influent sur la valeur de la propriété.
De plus amples renseignements sur le secteur de l’habitation à bail viager sont disponibles sur le site Web du ministère des Affaires municipales et du Logement.
