Évaluations des propriétés agricoles
Les propriétés agricoles diffèrent considérablement en ce qui a trait à la taille et au volume de production agricole. La Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM) considère les terres principalement utilisées pour la production agricole (élevage ou production commerciale de denrées agricoles) comme des terres agricoles, y compris :
- les cultures de grande production;
- l’élevage, la reproduction et le pâturage d’animaux de ferme (à savoir, bovins et porcs);
- l’aviculture et l’accouvage;
- l’élevage laitier;
- les vergers d’arbres fruitiers et les vignobles;
- les propriétés produisant du sirop d’érable (selon les critères décrits dans le Règlement 286/04 de l’Ontario);
- le logement et l’entretien de chevaux (selon les critères décrits dans le Règlement 100/05 de l’Ontario);
- l’horticulture, y compris la production de gazon en plaques, de matériel de pépinière et d’arbres de Noël;
- la pisciculture, y compris les étangs faisant l’objet d’une licence qui sont utilisés pour la reproduction, l’élevage et la vente d’achigans et de truites;
- l’élevage d’animaux à fourrure;
- l’apiculture.
Comment votre propriété agricole est évaluée
Pour évaluer votre propriété agricole, nous la comparons à des propriétés agricoles similaires qui ont été vendues dans votre région. Nous commençons notre évaluation de votre propriété agricole en la comparant à des ventes d’exploitations agricoles sur le marché libre, sans lien de dépendance, faites à des agriculteurs qui ont l’intention de continuer à les utiliser en tant qu’exploitations agricoles. Plusieurs composantes doivent être prises en considération lors de la détermination de la valeur d’une ferme. Cela comprend la valeur des terres agricoles, la valeur des dépendances de la ferme, la valeur de la résidence, ainsi que toute autre structure n’appartenant pas à la ferme. Notre vidéo, intitulée Comment la SEFM évalue les propriétés, offre un bon aperçu.
La SEFM n’évalue pas les utilisations suivantes d’une propriété en tant que ferme :
- la vente au détail de biens ou de services;
- l’entreposage de produits de base agricoles pour d’autres personnes en tant qu’activité commerciale;
- le maintien d’animaux d’élevage ou d’autres types d’animaux à des fins récréatives;
- la fabrication de produits de base agricoles;
- la reproduction et l’élevage d’animaux de compagnie.
Les structures qui se trouvent sur votre propriété peuvent également affecter la manière dont nous évaluons différentes parties de celle-ci. Nous utilisons les codes suivants pour classer votre propriété et ses structures :
- Les codes des structures principales et secondaires décrivent le type de structure principale (généralement, votre maison) et de structures secondaires sur votre propriété;
- Les caractéristiques des structures résidentielles décrivent des détails clés concernant votre maison, par exemple le nombre de salles de bains, et si vous avez l’air conditionné central ou un sous-sol fini.
Composantes possibles de la valeur d’une propriété agricole
1. Terres agricoles
Toutes les exploitations agricoles en Ontario sont affectées à un quartier agricole basé sur des facteurs communs, dont la zone climatique; le type de sol et son adéquation à l’usage que l’on en fait; et des propriétés semblables se vendant à des prix de l’acre similaires. À l’intérieur de chaque quartier agricole, des rajustements sont établis pour refléter les différentes catégories de qualité des sols.
Lors de l’estimation de la valeur, nous utilisons une méthode appelée « méthode de comparaison directe des prix de vente », qui compare votre propriété agricole à des terres agricoles semblables vendues dans votre région.
Ventes de terres agricoles
En utilisant les documents de titres fonciers enregistrés dans les bureaux d’enregistrement répartis dans la province, nous recueillons les renseignements suivants sur les ventes de propriétés agricoles :
- les noms des propriétaires;
- la description officielle;
- le montant de la vente;
- la date de vente.
Nous envoyons ensuite des questionnaires sur les ventes agricoles afin de recueillir des renseignements supplémentaires importants sur la vente agricole.
Ventes valides d’exploitations agricoles aux fins des évaluations foncières par la SEFM :
- L’acheteur est un agriculteur exploitant une propriété agricole de bonne foi, ou l’acheteur vient d’entreprendre l’exploitation d’une propriété agricole de bonne foi pour la première fois;
- La vente est une transaction sans lien de dépendance sur le marché libre;
- La propriété a fait l’objet d’une promotion sur le marché pendant une période raisonnable;
- Le prix de vente s’exprime en dollars.
Ventes qui ne peuvent pas être utilisées aux fins des évaluations foncières par la SEFM :
- Des transactions entre membres d’une même famille ou entre une société mère et sa filiale;
- Les ventes forcées (par exemple, la faillite du vendeur);
- Les ventes spéculatives (par exemple, la vente effectuée par un agriculteur à une personne qui prévoit utiliser la propriété à des fins non agricoles).
Catégories de terres agricoles
Nous tenons compte de différents types et de différentes textures de sols lorsque nous évaluons la valeur pour l’agriculture de votre propriété agricole.
Nous classons le sol agricole dans une de six catégories de qualité, en fonction de sa productivité potentielle. La classification des terres agricoles est fondée sur les variables suivantes :
- la texture du sol;
- la topographie;
- l’érosion;
- la pierrosité;
- les inondations;
- le drainage;
- la profondeur de la roche-mère.
2. Résidence
Nous tenons compte :
- des dimensions de votre maison de ferme;
- du type et de la qualité de la construction;
- de l’âge et de l’état de la résidence;
- du coût de sa reconstruction.
3. Terrain de la résidence
Si l’agriculteur vit dans la résidence, alors nous évaluons une acre de terrain soutenant la maison comme terre agricole. Si l’agriculteur vit dans la résidence, nous évaluons comme terre agricole une acre de terrain supportant la résidence. Si la maison est occupée par un non-agriculteur, la terre non cultivée est considérée comme un bien résidentiel et est évaluée en conséquence.
4. Dépendances agricoles
Nous examinons le coût du remplacement de ces structures tout en tenant compte :
- du modèle;
- du type et de la qualité de la construction;
- de l’âge et de l’état de chaque structure;
- du coût de la reconstruction de chacune d’entre elles.
5. Autres bâtiments
Les autres bâtiments situés sur la propriété agricole, comme les vineries et les magasins, sont évalués en fonction du coût de remplacement tout en tenant compte :
- du modèle;
- des dimensions;
- de l’âge et de l’état;
- de la qualité de la construction.
Pour en savoir plus, consultez le Guide sur la méthodologie.
Comment nous classons votre propriété agricole
Catégorie d’imposition résidentielle
Par défaut, nous plaçons votre exploitation agricole dans la catégorie d’imposition résidentielle. Si vous recevez l’approbation pour le Programme d’imposition foncière des biens agricoles d’Agricorp, nous plaçons votre propriété dans la catégorie d’imposition agricole.
Catégorie d’imposition agricole
Si votre propriété est admissible au Programme d’imposition foncière des biens agricoles, nous plaçons les terres agricoles et les dépendances associées dans la catégorie d’imposition agricole. Vous serez imposé au maximum à 25 % du taux d’imposition résidentiel de votre municipalité. Les propriétaires doivent présenter une demande à Agricorp pour le Programme d’imposition foncière des biens agricoles.
Multiples catégories d’imposition
Selon l’utilisation que vous faites du terrain, d’autres catégories d’imposition peuvent être attribuées à certaines parties de votre propriété agricole, ce qui affectera l’évaluation globale de votre propriété.
Par exemple, si une partie de votre propriété agricole est utilisée à des fins autres que des fins agricoles (p. ex., atelier de réparation automobile), cette partie est classée conformément à son utilisation actuelle et sera évaluée en conséquence.
Renseignements provenant d’autres sources
Nous examinons également les renseignements concernant votre propriété que nous recueillons auprès des sources suivantes :
- les inspections immobilières et examens de données;
- les titres fonciers;
- les permis de construction;
- les questionnaires sur les ventes.
Programmes de réduction de vos impôts fonciers
En tant que propriétaire d’une exploitation agricole, vous pourriez être admissible à une réduction du montant des impôts fonciers que vous payez par l’entremise d’un programme d’incitation. Renseignez-vous sur l’admissibilité aux programmes d’incitation fiscale pour les exploitations agricoles.
