Document d’information sur les méthodes d’évaluation et les catégories d’imposition

Ce que vous devez savoir : Les éléments de base

• La SEFM utilise trois méthodes standard dans l’industrie pour évaluer les propriétés : la méthode de comparaison directe des prix de vente, la méthode du revenu et la méthode du coût. 
• La méthode utilisée est choisie en fonction de l’utilisation actuelle de la propriété et de la fréquence à laquelle des propriétés de type semblable sont achetées et vendues sur le marché libre.
• Les évaluations sont basées sur une date d’évaluation prescrite par la loi, fixée par le gouvernement provincial. 

Méthode de comparaison directe des prix de vente

La méthode de comparaison directe des prix de vente analyse les ventes récentes de propriétés comparables afin d’obtenir une indication de la valeur. Lorsqu’elle applique la méthode de comparaison directe des prix, la SEFM analyse les ventes récentes de propriétés comparables sur le marché immobilier afin d’établir une estimation de l’évaluation de la valeur actuelle.

La SEFM utilise l’évaluation de masse pour élaborer les paramètres d’évaluation, qui expliquent les influences de la valeur sur le marché local, afin d’estimer les valeurs actuelles des propriétés à partir des données immobilières de la SEFM.

Parmi les types de propriétés évalués au moyen de la méthode de comparaison directe des prix de vente, on peut citer :

• les résidences unifamiliales
• les condominiums (commerciaux et industriels)
• les terrains vacants
• dans la ville de Toronto : propriétés commerciales à usage général, industrielles et à usage mixte

Méthode du coût

La méthode du coût est basée sur la compréhension que les participants au marché établissent un lien entre la valeur et le coût. Dans la méthode du coût, les évaluateurs de la SEFM calculent la valeur d’une propriété en ajoutant la valeur estimée du site au coût actuel de la construction d’une reproduction ou d’un remplacement des améliorations, puis en soustrayant le montant de la dépréciation (c.-à-d. la détérioration et l’obsolescence) des structures provenant de toutes les causes.

Nous établissons la valeur imposable d’une propriété en estimant la valeur du terrain et le coût de reproduction du ou des bâtiments et des structures sur le terrain. Nous appliquons ensuite la dépréciation pour tenir compte de l’âge de la propriété et d’autres conditions (p. ex., les conditions physiques et du marché) qui affecteraient le montant qu’un acheteur serait prêt à payer pour la propriété. 

Parmi les types de propriétés qui peuvent être évalués en utilisant la méthode du coût, on peut citer :

• les propriétés industrielles à usage général
• les grandes propriétés à usage particulier (p. ex., usines de montage d’automobiles, usines de pâtes et papiers, etc.)
• les élévateurs à grains
• les ports de plaisance
• les entrepôts
• les petites propriétés commerciales (sauf Toronto)

Méthode du revenu

La SEFM utilise cette méthode lorsque la valeur marchande est directement liée à la capacité de la propriété à générer des revenus. Dans un tel cas, nous tenons compte à la fois de la valeur marchande de la propriété et de sa capacité à générer des revenus.

La méthode du revenu exige une analyse détaillée à la fois des revenus et des dépenses pour la propriété évaluée et pour d’autres propriétés similaires afin de déterminer les revenus qu’une propriété pourrait générer. Nous analysons ensuite la relation entre les revenus de la propriété et les prix de vente pour calculer un taux de capitalisation, qui est appliqué à des propriétés similaires.

Parmi les types de propriétés évalués en utilisant la méthode du revenu, on peut citer :

• les centres industriels
• les immeubles de bureaux
• les propriétés de commerce de détail
• les centres commerciaux
• les propriétés du secteur de l’accueil
• les immeubles à logements multiples (avec sept logements ou plus)

Catégorie d’imposition de la propriété

La catégorie d’imposition de votre propriété détermine le taux d’imposition utilisé par votre municipalité pour calculer vos impôts fonciers.

Certaines propriétés peuvent appartenir à plus d’une catégorie. Par exemple, si un logement se trouve à l’étage supérieur du bâtiment et qu’un magasin de détail se trouve au rez-de-chaussée, le bâtiment appartiendrait aux deux catégories – résidentielle pour le logement et commerciale pour le magasin.

Il existe sept grandes catégories de propriétés, et chacune a généralement son propre taux d’imposition. Les taux d’imposition sont établis par les municipalités sur la base du budget calculé pour l’année. 

1. Propriétés résidentielles 
2. Immeubles à logements multiples
3. Propriétés commerciales
4. Propriétés industrielles
5. Pipelines
6. Biens agricoles
7. Forêts aménagées

Taux réglementés

Certaines propriétés sont difficiles à évaluer en utilisant les trois méthodes d’évaluation pour les raisons suivantes :

• Elles se négocient rarement sur le marché
• Lorsqu’elles se négocient, le prix de vente inclut souvent des éléments non taxables qui sont difficiles à dissocier du prix de vente
• Elles franchissent les frontières municipales
• Elles sont uniques 

Pour arriver à une valeur imposable pour ces types de propriétés, le gouvernement de l’Ontario affecte des taux réglementés. Parmi les types de propriétés réglementées, on peut citer les centrales électriques et les propriétés linéaires telles que les chemins de fer ou les gazoducs. 

Propriétés exonérées d’impôt

Tous les biens immobiliers situés en Ontario sont assujettis à l’évaluation foncière et imposables; toutefois, la Loi sur l’évaluation foncière prévoit que certaines propriétés sont exonérées d’impôt. Ces propriétés peuvent comprendre : 

• les terres de la Couronne, les propriétés municipales, les cimetières et les lieux d’inhumation, les lieux de culte, les universités et les collèges, les hôpitaux publics et les autoroutes.

Au sujet de la SEFM

La Société d’évaluation foncière des municipalités (SEFM) est une société indépendante sans but lucratif financée par toutes les municipalités de l’Ontario et responsable envers la province, les municipalités et les propriétaires. Notre rôle consiste à évaluer et classifier toutes les propriétés en Ontario conformément à la Loi sur l’évaluation foncière et aux règlements adoptés par le gouvernement de l’Ontario.

• Nous sommes la plus importante agence d’évaluation en Amérique du Nord, évaluant et classant plus de 5,6 millions de propriétés d’une valeur totale estimative de plus de 3,1 mille milliards de dollars.
• Nos évaluations constituent le fondement utilisé par les municipalités pour calculer les impôts fonciers requis pour payer les services communautaires.
• Nos évaluateurs sont des experts chevronnés du domaine de l’évaluation qui se fondent sur les normes et les pratiques exemplaires du secteur.
• Nos évaluations et nos données ont satisfait aux normes internationales d’exactitude et sont utilisées par les banques, les compagnes d’assurance et le secteur de l’immobilier.